赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
上市房企陆续公布了2025年的半年报。
从公布的数据看，2025年房企在开发项目上要实现盈利，越来越难了。
龙头房企保利发展最具代表性。
根据保利公布的数据 ，2025上半年保利发展以1452亿元的销售金额，继续位列行业销售冠军，但净利润却大幅下降，预计2025年上半年归属于母公司所有者的净利润为27.35亿元，同比下降63.15%；扣除非经常性损益后的净利润预计为25.99亿元，同比减少64.05%。
另一家备受业界关注的房企万科，也发布了2025年中期业绩预告。
上半年万科实现销售收入691亿元，交付超4.5万套房。
从规模上看，万科已经跌出了中国房企的前六，下降到第七位。
盈利指标看，万科仍未能扭亏。预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元-120亿元，扣除非经常性损益后的净利润为亏损95亿元-115亿元，基本每股收益为亏损0.8433元/股-1.0120元/股。
1、房企盈利指标已经跌破正常值。
保利发展2025年上半年公司加权平均净资产收益率为1.37%，创18年来新低。（2024年为2.53%）
值得注意的是，这已经是保利发展连续第4年盈利指标下降了。
房地产开发盈利指标下降，是整个行业面临的共同问题。
2024年销售额前五名的房企，除了万科亏损，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口的销售净利率（归母净利润除以营业收入）分别为1.6%、8.5%、9.2%和2.3%。
上述指标，给人的印象就是：房地产开发已经无利可图了。
2、万科是亏损的典型。
继2024年亏损495亿元后，2025年上半年又预亏100亿元-120亿元。
根据万科的解释，亏损的原因是三点：
一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；
二是结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值；
三是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
3、2025年房地产市场仍处下行阶段。
房企亏损的原因，利润下降的原因，说来说去，还是那几点。这属于系统风险，并不是某一家房企的个别问题。
市场退潮下，房企要稳住，并不容易。
房地产市场要止跌回升，首先要稳住开发主体。
