说起天津别墅市场，有一个有意思的现象就是∶冰火两重天。
真别墅一房难求，假别墅不是低价格无人问津，就是有价无市。
我们都有一个普遍的共识，那就是，别墅是居住的最高形态！
而市面上的大多别墅产品，只做到了别墅的外形，并不具备别墅的内核。
那究竟什么是真别墅?为什么说别墅是终极居住形态？真正的好别墅是怎样的？
要回答这些问题，我们先从别墅的概念说起。
我们看国土资源部对别墅的定义∶“独门独户独院，两至三层楼形式，占地面积相当大，容积率又非常低的建筑形态"。
这个定义里的别墅即我们通常所说的独栋别墅，实际上，在国外，只有独栋别墅才是真正的别墅（Villa），排屋只能称为House，即类别墅。
在我们中国现在的房地产市场，习惯把独栋和排屋都称为别墅。
那是不是意味着，只要是独栋别墅就是真别墅，就有价值；排屋就是假别墅，不值钱呢?当然不是，市场上，很多独栋别墅卖得烂大街，有些“排屋”却能卖出天价，为什么?
因为国土资源部的定义只是从建筑形态上界定别墅，而建筑形态只是皮囊，真别墅更重视的是内涵。
市场上的假别墅无外乎两个特点一是把别墅简单理解为建筑本身，认为只要盖一栋别墅式样的房子就是别墅；二是认为别墅户型就是普通住宅的放大版，结果一个主卧室做了100㎡，一个2.3米的大床蜷缩在角落里，空落落的。
其实别墅的设计逻辑和普通住宅是不一样的，后者以客厅为中心铺排居住空间，前者却是重功能，轻居住。正是由于认识的偏差与不足，导致大量不伦不类的伪别墅产品出现。
那么，什么是真别墅？
真别墅既包括室内居住空间，又包括室外环境空间，是满足物质与精神双重需求的，具有更多精神内涵、更佳生态效应的物业产品；也就是说别墅是一种与建筑合二为一的私家独享的环境，兼顾物质与精神的优质人居空间。
简单说，就是真别墅是要讲生活方式的。也就是只有同时满足了资产价值、生活价值和精神价值的，才是真正意义上的“别墅”。
资产价值
别墅对地段要求是很高的，这也是一个豪宅产品的底蕴所在，简单来说，分为共享资源和独享资源。
共享资源主要体现在地段的能级上。
它的逻辑和洋房、高层还不一样，不仅比拼的是资源的浓度，更在资源的能级。既要多，还要精。
显然，远离城市核心的板块是满足不了这一点的。
比如东丽湖、团泊湖这样的远郊板块，虽然别墅集中，但属于城市边缘，板块的“成品指数”不高，不能算作保值恒产。
再说独享资源。我们就要说到别墅另一重要特质：回归自然，相融于自然。
别墅环境应给人以林木深深且充满清静、安宁的自然气息，使人仿佛置身于自然的怀抱和天然山林之中。
别墅的隐逸和自然性要求先天就处在风景胜地，坐拥城市核心的自然资源，这也是远郊别墅产品无法比拟的，纵观全国的豪宅产品，这也是其首要标签之一。
所谓的塔尖生活，不能是孤岛式的清高，也要避免高端社区的疏离感。
一举多得，这就是它的价值所在。
经济型别墅是“单核”的，而城市型别墅是“多核”驱动，层层叠加出优质资产的属性。
精神价值
对于中国人来说，房子，不只是居住容器，更是安放自己身心的“栖居之所“。陶渊明云，心远地自偏，哪怕是位处市中心的城市别墅，只要营造出“心远”的意境，营造出远离现实、逃离压力的“桃花源”，这就是真别墅。
梦想中的桃花源，这就是别墅的精神性。这也契合了我们上面所说的“离尘不离城“，虽为隐逸之所，却均处于繁华城市半小时生活圈内，是繁华之中一隅静泓的生活意境。
别墅的精神性还体现在入户的仪式感和秩序感，其本质是一种“分别”。
中式别墅令人称道的三进制入户，入户院门、二进影壁、三进入户玄关构成三重礼序空间，既增强私密性，也满足了人心理的需要。
这也是这些年中式别墅尤为人们追捧的原因，寻回中国人失落已久的优雅，以建筑形式直观展现在面前。
生活价值
别墅产品营造的生活氛围，是洋房和高层比拟不了的。
毕竟，后者都是“平面空间”，别墅的生活场景更丰富。
不论从实际使用面积，还是在私密性上都更胜一筹。
本应处于金字塔尖的产品，却越来越“同质化”。
再加上政府层层管控，出现了不少空有其名的别墅。
没有小院，没有挑空，没有地下室……更别墅对稀缺资源的占有了。
很难让人眼前一亮。
而且，以前的产品也已出现了“不可逆”的破旧。
在规划上，曾经的豪宅霞光道5号，用现在的眼光看也不太符合当下豪宅的需求了，有一部分商业杂糅在社区当中。
处在“闹市中”，显然和静谧的生活环境是相背的。
以至于，现存的别墅在产品设计上已经过时了，曾经的天价别墅在流通性上已经后劲不足，纯度不高。
换句话说，别墅本应是改善生活的载体，但能满足需求的屈指可数。
能当作第一居所的别墅，一定是离不开城市、圈层和舒适度的。痛点即买点!就目前来看，能把三者合一的板块，水西具备唯一性。
实际上，水西板块当初的定位近似于“中央别墅区”，即天津城市的CVD。
像北京的温榆河、亦庄都是国内最早的一批CVD。
他们都有着共同的特点：
第一，容积率低
这里的容积率可不单纯指住宅的容积率，还要考量区域容积率。
因为它在某种程度上影响着居住品质，一些项目在指标上容积率并不高，但周围都是高楼大厦，社区变成了“盆地”。
CVD，在根本上解决了居住舒适度的问题。
第二，“非标”配套
比如上海佘山、深圳观塘，都有国际级的高尔夫球场，还包括一些承载国际商务会议的配套设施。
也就是说，CVD是聚集高端圈层的。
第三，优质的自然环境
像温榆河有167平方公里的绿色汪洋生态区和茂密的成片树林，宜居指数很高。
最主要的一点，CVD都是在“城市核心”旁边生长的。
为了保证板块整体的低密，不会布局特别丰富的业态，但又能在合理的生活半径之内享受到主城的配套。
水西就是如此，与南开区只隔了一条简阳路，未来通过简阳路桥、复康路以及建设中的地铁11号线快速通达南开的核心区，天开园、天南大这些城市顶尖资源触手可及。
同时，约143万方的水西公园、泰康高端养老、新一中心医院，还有天津画院、作家协会……都是低密住区的“高定配套”。
产业、生态、生活，水西已经形成了先进的城市形态。
讲到这里不得不提绿城近两年的改善标杆作品，凭一己之力撬动整个水西板块发展的：绿城·水西雲庐。
绿城·水西雲庐叠墅实景图
绿城·水西雲庐叠墅实景图
绿城·水西雲庐叠墅实景图
其AF墅区中式叠墅在堪称天津叠墅史上的“里程碑”。
有一说一，当下的产品创新大多数都采用了现代风、酒店化这样的设计，外立面通常都是公建化的风格。
有些项目，也会做红砖风或是欧式风格。
为什么绿城水西雲庐的叠墅要采用传统的中式风格？本质上这是一种文化认同。
异域风情曾经代表财富和品味，但现在不同了！
改善或多或少都是要追求一些文化底蕴的，国人对于中式文化一定是有情节的。
不仅如此，中式叠墅标签感很强，运用的建材以及工艺工法上会付出很高的成本。
一些开发商为了成本控制，基本上不会做这种风格的建筑。
而且，传统的私家园林在私密性上确实符合中国人的生活习惯，也更贴合审美。
基于这样的考量，AF地块从园林到建筑，把中式意韵体现的淋漓尽致，自带古风的BGM。
绿城·水西雲庐A墅区叠墅实景图
绿城·水西雲庐A墅区叠墅实景图
外檐复刻了江南中式形制，将“柱、墙、檐、瓦、脊、院、材”七大传统建筑元素进行现代转译。
以黑白灰为主色调，再加上偏深木色，将东方美学完美呈现。
上叠的露台，下叠的庭院，满足塔尖人群向往自然的生活阔景。
采用整体浇筑工艺的院墙花窗质感精美，造型优雅。
工艺上，采用了中式古建筑常见的“歇山顶+硬山顶”组合，屋脊则是“甘蔗脊+黄瓜脊”。
立面做了很多处小“退台”处理，实现层层收缩的效果。
今年全新亮相的F墅区「桃源雲墅」产品，更是将隐逸桃源的生活理想落位到了水西。
深植深城“桃花源系”三十载匠心底蕴，萃取江南园林“虽由人作，宛自天开”的造园哲学，依循《园冶》“借景”“对景”之法精妙排布，终成 “桃源四巷，归家十景”的当代隐逸画境。将“桃花源”的神韵化作可漫步、可停留、可沉浸式体验的生活场。
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为了让室内外形成互动，绿城在F墅区的叠墅设计了极致的面宽与窗墙比。
中式的外形下，也能有时下最流行的现代宽厅。
绿城·水西雲庐F墅区叠墅样板间实景图
四季风景，像是窗外一面流动的屏风。
室内空间，也拉开了纵向与横向的尺度，包容一个大家庭的起居宴饮。
叠墅的室内空间，呈现一副豁然天地。
客厅挑高约6.6米，尺度足够奢侈，一座传世大宅的威仪感呼之欲出。
绿城·水西雲庐F墅区叠墅样板间实景图
二楼的书房与主卧套，则共享超大露台，这是家中最私密的所在。
与茶和书为伴，度过一天中的静谧时光。
绿城·水西雲庐F墅区叠墅样板间实景图
作为豪宅教父的绿城，自然深谙塔尖生活之道。
叠上叠下均提供了约100平米的地下隐逸空间，搞定业主各种私人志趣。
高尔夫、影音室、健身房、乐器室、私人酒吧……留白空间，任意定制。
绿城·水西雲庐F墅区叠墅样板间实景图
绿城·水西雲庐F墅区叠墅样板间实景图
绿城·水西雲庐F墅区叠墅样板间实景图
F墅区，镶嵌在水西公园旁，阳光风景长驱直入。
绿城水西雲庐的叠墅，也为家家户户留出了阔绰的户外庭院。
正所谓有“院”才成就“墅”。
每一座庭院，都仿佛一座小小园林，向天地万物、四时八方借景。
夏日在院子里摆开餐桌，就能享受被大自然热爱的感觉。
周末挪出一张榻来，就是一整个下午的好眠。
“城市动物”麻木已久的感官，在这儿也会被一一唤醒。
与听觉有关的鸟鸣，与嗅觉有关的花香，与温度有关的湖间晚风，都回到家里来了。
这样的居住体验，是闹区大平层不可触及的幻想。
F地块的叠墅，规划之初即面向城市塔尖人群。
建面约225-255平米，使用面积可达800-1000平米，堪称时代孤品。
落地之时，不但倾注了打造豪宅的成本，更实现了高颜值和舒适度的统一。
毕竟，对多数高净值人士来说，资产清单里没有一套低密的城市院墅，终究不完整。
但这样比肩中国顶级中式豪宅——绿城西溪雲庐的产品，仅有72席。
更关键的是，未来水西雲庐也不会再有别墅产品出现了！
这样的“瑰宝”是可以穿越楼市周期的，它再一次诠释了什么才是“隐贵大宅”。
当城市、圈层、产品这一些列要素聚集在一起的时候，才诠释出什么才是真正的楼市贵族。
这就是把品质当作1号工程的绿城在市场中留下的楼市“孤品”。
更让天津的改善人群，看到了对美好人居永无止境的向往。
