9月8日深圳楼市新政（非深户可购2套、房贷利率不分首套二套）落地后，市场交易活跃度显著提升。结合日美房地产市场历史经验、国内产业链数据及存量市场特征，多家机构认为，此次新政或标志中国房地产从“增量扩张”向“存量更新”转型进入关键阶段。
新政落地：深圳热，政策超北上
深圳楼市新政的市场反馈来得又快又猛。贝壳研究院9月9日数据显示，新政后首个周末（9月7日-8日），合作门店二手住宅签约量较8月周末均值涨33%、较7月涨60%；新房售楼处到访量环比升45%，万科、保利等本地项目单日去化率最高达18%。资本市场也同步“升温”，9月8日A股房地产板块涨3.2%，深振业A、沙河股份等本地房企涨停，房地产ETF（512200）单日吸金5.3亿元。
从政策尺度看，这次调整直接突破一线城市限购“惯例”：对比北京（非京籍需5年社保+限购1套）、上海（非沪籍需3年社保+限购1套），深圳罗湖、宝安等六区直接取消非深户套数限制，成年单身人士还能按家庭政策购房——这也是2015年以来一线城市最宽松的购房政策。业内资深房地产政策分析师点评：“新政用‘降门槛+简信贷’双招激活需求，更给全国重点城市打了个‘政策样板’。”
历史镜鉴：日美教训，中国能学到什么？
回看日美房地产的过往，不少经验值得中国借鉴。先看日本，1985-1990年房地产泡沫期，房价累计涨150%（日本不动产经济研究所数据）。当时政府想控泡沫，1987年推“地价监视制度”，1988年对不满2年房产征50%交易税，可需求侧限制反而让卖方惜售，1989年东京核心区房价仍涨28%。直到1989年5月-1990年8月，日本央行把贴现率从2.5%拉到6%（累计加息350基点），还限了房企融资，结果1991年房地产投资降12%，GDP增速从5.1%跌到3.8%，之后陷入“失落十年”。
再看美国，2001-2003年美联储为应对互联网泡沫，把利率从6.5%降到1%，还维持低利率到2004年。低息让次级贷规模从2001年1200亿美元飙到2006年6000亿美元（美联储《消费者信贷报告》），但贷款审核越来越松，2006年“零首付”“无收入证明”贷款占40%。2004-2006年美联储累计加息425基点，房价跌了，次级贷违约率从4.5%升到14.8%，最终引爆全球金融危机。
宏观经济研究人士总结：“日美教训很明确，房地产政策得平衡供需——单限需求会扭曲市场，太宽松又没监管会积风险。中国的土地公有制和宏观审慎监管，能帮我们避开这些极端情况。”
产业链密码：100亿带150亿产值？
房地产对经济的拉动力，藏在产业链的“乘数效应”里。国家统计局《2024年房地产产业链带动效应分析》显示，房地产投资的综合带动系数是1.5——也就是说，每100亿元房地产投资，能带动上下游150亿元产值，直接关联钢铁、水泥、家电等50多个行业。
具体来看，上游的钢铁、水泥、建材占产业链价值的35%（中国房地产协会2024报告），2024年房地产投资每涨1%，就能拉钢材需求涨0.8%、水泥需求涨0.6%；下游更直接，房子交付后会带火家电、家具、智能家居，2024年新建住宅每多交付100万套，就能拉动家电消费800亿元，智能家居渗透率每升1个百分点，市场规模就增300亿元（奥维云网数据）。
就业端也离不开房地产，国家发改委数据显示，房地产及相关行业直接吸纳7000万就业人口，占全国就业总量的8.5%，其中物业管理、建筑施工的就业弹性最高。
存量时代：313亿㎡下，风口在哪？
现在中国房地产，已经从“盖新房”转向“盘活存量”。住建部《2023年城镇住房发展报告》显示，截至2022年末，城镇存量住房达313亿平方米、约3.05亿套，人均40.8平方米；2024年新建商品住宅销售10.2亿平方米，只占存量的3.26%。
未来的重点是“更新”，住建部《城市更新专项规划（2024-2028年）》明确，2025年要完成100万套城中村改造、500万户老旧小区改造，投资规模超1.2万亿元。报道显示，2024年全国已实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套。这波更新潮里，智能家居和物业管理成了“香饽饽”。
智能家居有政策推：深圳《全屋智能发展行动计划（2024-2026年）》要求，2025年新建住宅、政府公共设施100%做全屋智能。企业也跟上了，海尔智家2024年半年报显示，智能家居营收占比38%、同比涨25%，小米智能家居连接设备超6.5亿台、较2023年涨18%。
物业管理靠服务升级扩规模：中指研究院2025年发布的报告显示，2024年全国物业市场规模1.6万亿元、同比涨12%，百强物业企业管理面积均值达6946.30万平方米。万物云、保利物业等头部企业在管面积增速超20%，空间运营、社区养老等增值服务营收占比已达35%。
机构研判：3大机会，2大风险
对于房地产的未来，机构们既指了机会，也提了风险。
政策上，中国社科院《2025年中国房地产市场展望》预测，后续重点城市会围绕“优化限购、降房贷利率、支持改善需求”调整，但一线城市全面取消限购可能性低，更可能学深圳“分区施策”。
机会集中在3个方向：一是城市更新，招商蛇口、华润置地等央企在城中村改造的市场份额超40%，2024年相关营收增速超30%；二是智能家居，除了海尔、美的，涂鸦智能、绿米联创等物联网企业在存量房改造的渗透率每年升5-8个百分点；三是优质物业，中指研究院指出，像万物云“空间科技”模式的社区服务型物业，估值比传统物业高20-30%。
风险也不能忽视，中信证券2024年11月研报提醒两点：一是部分城市二手房挂牌量太高（比如深圳超8万套，创历史新高），可能压着房价涨不动；二是房企债务化解慢，截至2024年8月末，房企境内到期债券还有2300亿元。其报告分析认为，化债政策落实将有助于提升房企信用资质。作为国内头部券商，中信证券在房地产债券受托管理领域发布过多份正式报告。
从深圳新政的“即时热”到存量市场的“长期变”，中国房地产正在经历深刻转型。正如中金公司在《房地产行业转型白皮书》中所言：“行业已经从‘靠规模赚钱’转向‘靠效率赚钱’，有技术、服务、运营优势的企业会成新主角，而政策精准度和市场平衡性，才是行业稳发展的关键。”
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监制：张倩
编辑：李南